Impianti di riscaldamento: responsabilità di esercizio e manutenzione

Responsabile del funzionamento (esercizio), della manutenzione ordinaria o straordinaria della caldaia centralizzata e degli impianti correlati sono, alternativamente:

· Il condominio o il suo rappresentante (amministratore condominiale);

· oppure un altro soggetto delegato dal condominio (persona o azienda). É il cosiddetto"terzo responsabile”.

Quando la proprietà dell’impianto è condominiale, primo responsabile finisce per essere l’amministratore condominiale, che ha come compito istituzionale quello della tutela delle cose comuni (impianto compreso). A meno che l’amministratore convinca i condomini a incaricare un"terzo responsabile”. É quel che farà ogni amministratore con un po’ di sale in zucca. Infatti la responsabilità di eventuali guai ricadrebbe comunque sulle sue spalle anche se dovesse assumere personale tecnico dipendente in grado di gestire un impianto.

Chi è il"terzo responsabile” dell’impianto calore

1) è un soggetto che deve essere in possesso di determinate capacità tecniche, economiche e organizzative;

2) per gli impianti con potenza superiore a 350 Kw, doveva essere un soggetto iscritto all’albo costruttori (ora abrogato), ad elenchi europei equivalenti o accreditato da un ente di certificazione ai sensi delle norme di qualità En Iso della serie 9000, per la categoria di competenza;

3) il suo nome deve essere riportato con evidenza sul libretto di impianto o sul libretto centrale prescritto;

4) è unico, per quel che riguarda l’esercizio, la manutenzione ordinaria e quella straordinaria di un impianto centralizzato. Non è possibile cioè attribuire queste tre differenti funzioni a soggetti diversi.

5) il Dpr 551/99 impone come nuovo obbligo del terzo responsabile la comunicazione all'ente locale (comune sopra i 40 mila abitanti o provincia, negli altri casi), la propria nomina, il mutamento di incarico e le dimissioni.

6) impone inoltre che non sia un fornitore di combustibile, per evitare conflitti di interesse e truffe. Viene fatta eccezione per i cosiddetti contratti di servizio energia, in cui il fornitore non vende direttamente gasolio, metano o gpl, ma"calore". Nel senso che garantisce un certo livello di temperatura nell'immobile, dietro un compenso prefissato: guadagnerà di più se l'inverno è mite, di meno se invece è freddo. In tali casi il fornitore di calore deve di fatto, per motivi tecnici, anche essere responsabile dell'esercizio e della manutenzione.

OBBLIGHI DI ESERCIZIO DELLA CALDAIA

Temperature massime e tempi di esercizio

I valori massimi di temperatura ambiente nei locali chiusi, sono stabiliti per legge. Essi sono pari a:

Ø 18 gradi (più 2 di tolleranza) per gli edifici adibiti ad attività artigianali o industriali;

Ø 20 gradi (più 2 di tolleranza) per tutti gli altri edifici (abitazioni, uffici, negozi, eccetera).

Attenzione: le temperature indicate vanno intese come media aritmetica di quelle esistenti nei vari ambienti dello stesso alloggio. Se per esempio vi sono 23 gradi in soggiorno e 17 gradi in camera da letto, per questi due ambienti la media è rispettata.

Inoltre sono stabiliti:

1) periodi massimi dell’anno di accensione, validi per tutti gli impianti e dipendenti dalle temperature medie annuali del comune

2) orari massimi di accensione nell’arco delle 24 ore, validi però solo per gli impianti di tipo “tradizionale” e comunque non nelle poche zone della penisola con clima particolarmente freddo.

Impianti che possono funzionare 24 ore su 24

- quelli con caldaie con un certo rendimento termico previsto dalla legge e con una centralina climatica (cronotermostato) che permetta di programmare due diversi livelli di temperatura nel corso delle 24 ore (uno più alto, in genere durante il giorno, e uno più basso, di 16°C, durante la notte);

- impianti centralizzati con contabilizzazione del calore;

- impianti particolari (con cogeneratori, a teleriscaldamento, con riscaldamento a pavimento, condotti con contratti di Servizio energia da un’azienda o da un consorzio che si prende la responsabilità del controllo).

La suddivisione in zone energetiche

Ecco quale rapporto esiste tra periodi di accensione e zona energetica in cui è situato il comune:

Zona energetica	Max ore-giorno*	Periodo
A	6	1 dicembre-15 marzo
B	8	1 dicembre -31 marzo
C	10	15 novembre- 31 marzo
D	12	1 novembre-15 aprile
E	14	15 ottobre-15 aprile
F	nessuna limitazione

* Nessuna limitazione per particolari tipi di impianti (vedi scheda)

Altre regole sono:

1) tranne che nella zona F, l’impianto va acceso dopo le 5 di mattino e chiuso dopo le 23;

2) le ore giorno permesse possono essere frazionate in due o più periodi, a seconda delle necessità.

3) In presenza di clima particolarmente freddo, è possibile che il periodo di accensione sia prolungato (ma le ore di accensione vanno dimezzate). In genere è il Sindaco, con apposita ordinanza, che dà il permesso: tuttavia il Dpr 412/93 non esclude che l'iniziativa provenga dal singolo, o dall'amministratore condominiale (che rischiano sanzioni, in caso di abuso) .

Zone energetiche e comuni

Per motivi di sintesi riportiamo solo le zone energetiche dei comuni capoluoghi di provincia (anche quelli in procinto di diventarlo). Nessuno appartiene a quella A, mentre solo Belluno, Trento e Cuneo sono nella F (nessun limite al periodo di accensione). Chi abita altrove potrà informarsi presso il comune. L'alternativa è oppure consultare la Gazzetta Ufficiale n. 242 del 14 ottobre 1993, che riporta l’elenco completo, ma anche il DM Industria 16 maggio 1995, sulla Gazzetta Ufficiale del 24 maggio 1995, n. 119, che lo modifica parzialmente. Altri numerosi decreti hanno però ulteriormente cambiato l’elenco, seppure limitatamente a pochi comuni.

Zona B Agrigento, Catania, Crotone, Messina, Palermo, Reggio Calabria, Siracusa, Trapani.

Zona C Andria, Bari, Barletta, Benevento, Brindisi, Cagliari, Caserta, Catanzaro, Cosenza, Imperia, Latina, Lecce, Napoli, Oristano, Ragusa, Salerno, Sassari, Taranto, Trani.

Zona D Ancona, Ascoli Piceno, Avellino, Caltanissetta, Chieti, Fermo, Firenze, Foggia, Forlì, Genova, Grosseto, Isernia, La Spezia, Livorno, Lucca, Macerata, Massa, Matera, Nuoro, Pesaro, Pescara, Pisa, Pistoia, Prato, Roma, Savona, Siena, Teramo, Terni, Verona, Vibo Valentia, Viterbo.

Zona E Alessandria, Aosta, Arezzo, Asti, Bergamo, Biella, Bologna, Bolzano, Brescia, Campobasso, Como, Cremona, Enna, Ferrara, Frosinone, Gorizia, L’Aquila, Mantova, Milano, Modena, Monza, Novara, Padova, Parma, Pavia, Perugia, Piacenza, Pordenone, Potenza, Ravenna, Reggio Emilia, Rieti, Rimini, Rovigo, Sondrio, Torino, Treviso, Trieste, Udine, Varese, Venezia, Verbania, Vercelli, Vicenza.

Zona F Belluno, Cuneo, Trento.

Libretto della caldaia centralizzata

Ogni impianto di riscaldamento deve essere dotato di un documento essenziale, il libretto, su cui vanno annotati non solo le caratteristiche dell’impianto stesso, ma anche tutti gli interventi di controllo e manutenzione effettuati. Il libretto può essere in ogni momento sottoposto a controlli e deve essrre conservato presso l’impianto stesso..

Per gli impianti centralizzati, il libretto caldaia deve essere un facsimile di un originale approvato per legge (Decreto del ministero delle attività produttive in data 17 marzo 2003). Eventuali libretti precedenti a questa data debbono essere allegati.

Il libretto centrale in dettaglio

Consiste in 33 pagine, di cui solo 18 effettive (escluse intestazioni doppioni e note).

Scheda.	Contenuto	Chi compila (ed è responsabile)
1	Dove è situato l'impianto, quando è stato installato, chi è il proprietario, l'inquilino e amministratore condominiale, chi è il progettista, l'installatore, manutentore o terzo responsabile.	installatore
2	A chi è affidata la manutenzione e il controllo (cambiamenti nel tempo)	condominio o amministratore condominiale
3	Chi è l'eventuale terzo responsabile (cambiamenti nel tempo)	condominio o amministratore condominiale (firma terzo responsabile)
4	Descrizione dell'impianto. Tipo di caldaia, bruciatori, pompe di circolazione, unità di termoregolazione, eventuali sistemi telematici di controllo.	installatore
5	Termoregolazione nella singola unità immobiliare. termostato, timer, cronotermostato, regolatore climatico, valvole termostatiche, contatore di calore	installatore
6	Sostituzione componenti centrale termica	installatore
7	Sostituzione componenti di termoregolazione nella singola unità immobiliare	manutentore o terzo responsabile
8	Rendimento di combustione a seconda del tipo di caldaia (a acqua calda o aria calda)	installatore
9	Risultati della prima e delle altre verifiche biennali (temperature fumi, aria comburente, indice di Bacharach, ossido di carbonio e verifiche visive)	manutentore o terzo responsabile
10	Risultati controlli del comune o della provincia competenti	verificatore incaricato dall'ente locale
11	Annotazioni su interventi di manutenzione ordinaria annuali e di eventuale manutenzione straordinaria	manutentore o terzo responsabile
12	Registrazione dei consumi di combustibile, elettricità, acqua di reintegro e di prodotti chimici per il trattamento dell'acqua nell'esercizio annuale	condominio, amministratore o terzo responsabile
Appendice	Modello di lettera che il terzo responsabile dell'impianto termico invia all'ente locale	terzo responsabile

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Scadenze minime per la manutenzione degli impianti termici

(la periodicità valida è comunque stabilita dall’installatore, o in mancanza, dal costruttore o, infine, dal manutentore. Quindi queste scadenze sono solo quelle minime )

Apparecchio	Scadenza
caldaie di potenza uguale o maggiore a 350 kW	ogni anno, più un ulteriore controllo del rendimento di combustione, da effettuarsi normalmente alla metà del periodo di riscaldamento;
caldaie di potenza da 35 Kw a 350 kw	ogni anno;
caldaie di potenza inferiore a 35 kw di anzianità superiore a 8 anni	ogni due anni
scaldabagni a fiamma aperta	ogni due anni.
caldaie di potenza inferiore a 35 kw di anzianità inferiore a 8 anni	ogni quattro anni.

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Confappi-Federamministratori su allegato L al decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311.